1.リスティング広告とは
（１）人類初のプル型広告
（２）広告費が変動費化できる
（３）エリアをしぼって見込み度の高い反響をとることができる
（４）広告文をキーワードごとに設定できる
（５）データを分析しながら、改善することができる
（１）Yahoo!とグーグルで特徴があるの？
（２）入札単価はどうすればいいの？
（３）スマートフォンサイトを作るべき？
（１）一度サイトを見た人にだけ追っかけて広告を出す方法
（２）単価が安い理由
（３）WEB上で勝手に追客してくれる仕組み
リスティング広告とは、Yahoo!やGoogleの検索結果の上位や右側に表示される広告のことです。エンドユーザーが、検索窓に入力したキーワードと関連した広告が表示されます。表示されるだけでは広告費がかかりません。
Yahoo!をはじめ、提携サイトに広告が表示されるYahoo!プロモーション広告と、Googleをはじめ、提携サイトに広告が表示されるグーグルアドワーズがあります。
ひとむかし前までは、検索結果の上位に表示されるサイトはクリックしないという方も多かったのですが、最近は違います。理由は、いますぐ客ほど、その部分が広告と知っているので、自分にとって探している情報があるのではないかと思い、優先的にクリックしてくれるからです。
よくある質問に、いわゆるSEOとはどう違うのかという御質問があります。SEO都の違いについては、これから説明させていただく、リスティング広告の解説をお読みいただければわかりますが、大きな違いとして、
入札単価次第で狙ったキーワードで上位表示される。
SEOよりもルールが公開されていて、コントロールしやすい
広告文や配信エリアを自由に設定できる
という特徴があります。
不動産に関連するキーワードのSEOについて簡単にお伝えすると、例えば、「世田谷区 不動産」などのビックキーワードでは上位表示されにくくなっています。
理由は、大手ポータルサイトもこれらのビックキーワードに対して、SEO対策を行っているため、資本力のある会社、総合的なアクセス数の多いサイトになかなか勝てないからです。
ですが、「世田谷区 不動産」などのビックキーワードで上位に表示されたとしても、どれだけアクセスがあるかは、微妙です。
SEOについて知りたい方は、こちらをご参照ください。
前置きが長くなりましたが、今回は、不動産におけるリスティング広告についてお伝えします。
リスティング広告は、人類初のプル型広告と呼ばれています。チラシやTVCMと比較するとわかりやすいのですが、リスティング広告は、Yahoo!やGoogleの検索窓に、知りたい情報に関するキーワードを入力しない限り、広告がでません。ですので探している人にだけ広告が出るという意味でプル型です。
一方で、チラシやTVCMは、興味があるなしにかかわらず配信されます。
リスティング広告のメリットは、プル型のため、興味関心が高い人にリーチできることです。
一方でデメリットとしては、配信できる人に限りがあります。そもそもネットで検索しない人にはリーチできません。
不動産のネット集客の場合、買いたい方からのアクセスを集めるほうが、リスティング広告に向いています。
理由は、エリア名×不動産関連用語（世田谷区 不動産）などで検索したら、自分の探しているエリアの物件情報が、探せることを知っているからです。
一方で、家を売りたい方を集客する場合、リスティング広告は不向きです。
理由は、売主さんは、どんなキーワードで検索すれば自分の知りたい情報がでてくるかわからない。「不動産査定」「不動産売却」というキーワードは、一括査定見積サイト運営会社が、入札単価を高めに設定しているので、１クリックあたりの広告費が高い。上記のキーワードで検索される方は、売ろうか迷っている段階で、今すぐ度が低い可能性が高い。買いたい人に比べて、売りたい方の数が少ないからです。
チラシやTVCMの場合、効果がなくても、閲覧してくれる人がいなくても、制作費、印刷代などのコストがかかります。ですので、一般的には固定費として予算を組むことが多いです。
一方で、リスティング広告は、クリックされたらはじめて広告費がかかる仕組みなので、費用対効果を見ながら、少ない予算で始めることができます。
広告を行う目的は、集客と売上アップですので、売上に合わせて広告費をコントロールすることができるので、リスティング広告費は変動費と見ることができます。
リスティング広告費を、変動費と見ることで、広告費自体を閑散期は弱めたり、繁忙期は強めたりすることが、他の広告媒体よりも行いやすくなります。
配信エリアをしぼることもできます。例えば、「不動産」というビックキーワードで検索した場合、自分の商圏と関係のないエリアにまで配信されてしまったら、いくら広告予算があっても足りません。ですが、リスティング広告は、配信エリアを設定することができるので、あなたの商圏にだけ広告を出稿することができます。
配信エリアを、比較的広範囲にしたとしても、キーワードごとに広告文を変更できるので、興味関心が高い人にだけ、サイトを見ていただくという設定もできます。
例えば、「世田谷区 不動産」と検索してきた方には、世田谷区の不動産５００件掲載などの広告文にすることができます。
また、「三軒茶屋 不動産」と検索してきた方には、三軒茶屋駅周辺の不動産情報などのように、広告文が変更できます。
エンドユーザーが検索してきたキーワードと関連性の高い広告文にすることで、クリック率が上がり、より見込み度の高いお客さまにサイトを見ていただく確率を高めることができます。
どのようなキーワードで検索されて、何回広告が表示されたか、そのうち何回クリックされたか、反響があったキーワードはどんな言葉だったのかということが、分析できます。
費用対効果が高いキーワードについては、積極的に広告配信し、費用対効果が低いキーワードについては、配信を弱めるなどの調整をすることができます。
この改善を行えることも、他の広告媒体に比べて容易な点は、リスティング広告のメリットです。例えば、チラシの場合、反響の計測を行うことも可能ですが、反響数が少ない場合、内容が良かったからなのか、チラシを配布したエリアが良かったからなのか、たまたまなのか判断しにくいことがあります。
これは、コインの裏表と一緒です。１０円玉を１０回投げて、裏と表がでることって、必ずしも５０％にならないはずです。反響数が少ない場合、統計的には信頼性の低いデータを基に判断しなくてはならないため、判断を謝ることがあります。
その点、リスティング広告は少ない予算で、効果検証を図ることができるので、他の広告媒体よりも費用対効果を合わせやすくなるという特徴があります。
上記では、リスティング広告の全般的な特徴についてお伝えしました。
ここでは。スマートフォンの場合に注意いただきたい内容をまとめました。御存知の通り、最近スマートフォンで、検索される方が非常に増えています。当社のクライアントさんの平均値は、スマートフォン経由の反響が５０％を超えています。
賃貸の場合は、2013年ころからスマートフォンのアクセス割合が５０％を超え始めていたのですが、売買の場合は、2015年に、スマートフォンからのアクセス比率が５０％を超える傾向にあります。
ずばり申し上げると、スマートフォンの場合、グーグルからのアクセスが多いです。比率でいうと、７：３あるいは６：４で、グーグルのほうが多い状況です。
理由として考えられるのは、
スマートフォンユーザーは、ITリテラシーが比較的高い方が多いので、シンプルなグーグルを選ぶ
スマートフォン購入時の設定が、グーグルになっていてそのまま使っているケース
などが、考えられます。
広告予算や、狙っているターゲット毎に、ヤフーやグーグルどちらに広告予算を多めにするか考えることも、費用対効果を合わせるためには重要です。
あまり知られていないのですが、ヤフーもグーグルも、パソコン用の広告とスマートフォン用の広告を分けたほうが費用対効果を合わせやすくなります。
理由は、細かく設定しようと思えば、パソコン版とスマートフォン版で広告の入札単価を分けることができるからです。
なぜ、分けたほうが費用対効果が合わせやすいかというと、パソコン中心に広告をかけているが、スマートフォンには広告を出していない会社がまだまだ多いこと。スマートフォンサイトを持っている場合は、スマートフォン版の広告が優先的に配信されるように設定することで、反響率を高めることができること。が理由です。
スマートフォン向けの入札単価の設定方法については、かなりマニアックな話になるのでここでは割愛しますが、ご興味がある方は、直接ご連絡いただけたら幸いです。
このご質問もよく頂く内容なのですが、絶対作るべきです。
理由は、スマートフォンからのアクセスが増えている流れは、今後も変わりませんしむしろ増えていくでしょう。一方で競合他社のサイトはまだまだスマートフォン対応できていない、あるいは、できていたとしても情報をシンプルにしすぎてしまい、反響率が低いサイトになってしまっている場合が多いです。
スマートフォンサイトについては、詳しく知りたい方は、
不動産のスマートフォンサイトをご参照ください
リマーケティング広告というものをご存知ですか？今までご説明していたリスティング広告は、ヤフーやグーグルの検索結果に広告を出す方法でした。リマーケティング広告（ヤフーの場合はリターゲティング広告）とは、一度サイトを見た人にだけ、追っかけて広告を出す媒体です。
ここでは、リターゲティング広告の特徴とメリットをお伝えします。
もしからしたら、最近あなたのパソコンやスマートフォンで一度見たサイトの広告が追っかけてでてくることってありませんか？
ヤフーやグーグルと提携しているサイトに広告がたくさん出ているように見えるので、すごく広告費をかけているのではないかと、思っている方も多いと思います。
しかし、実際はそんなに高くありません。正確にいうと上手く運用することができれば、広告費を安くおさえることができます。理由は簡単で、一度見た人にだけ追っかけて広告をだしているので、そもそも日本全国を対象にしているわけではない。一度見た人は御社のことを知っているので、毎回広告をクリックしないからです。
一度見た人にだけ追っかけて広告をだしても効果が無いんじゃないの？と思う方もいらっしゃるかもしれません。ですが、結論から言うとこの広告は非常に効果があります。
何故かと言うと、
一度御社のサイトを見たことがあるということは、御社のエリアで不動産を探しているか、御社に興味がある方のはずです。
1度目にサイトを訪問した際には、反響に至らなかったとしても、不動産を探している限り、頭の片隅にあなたのサイトのことが残ります。
それは、不動産と全く関係のないサイトを見ている時も、御社の広告がでてくるからです。
私は、このことをWEB上で勝手に追客してくれる仕組みと呼んでいます。
リアルに営業活動する場合は、お客さまのご連絡先がわからないと、追客仕様がありません。
ですが、リマーケティング広告を活用することで、まだお会いしたことがないけれども、御社のことは知っている方へアプローチし続けることができます。
リマーケティング広告をやっている会社の場合、半年前、1年前から検討されているという方が、直来店あるいは、直電話してくる割合が高いです。
ずっと広告を見ているので、お客さまからすると親近感が増しています。そして、いろいろと比較検討をしながら、御社にお声がけされてくるので、見込度も高くなっています。
WEB上で勝手に追客してくれるしくみを上手く活用するためには、表示される広告のデザインや構成を工夫する必要があります。
この部分については、正直皆さんにお伝えしたいのですが、弊社のノウハウにもなりますので、お知りになりたい方は、お問合せフォームよりお願いします。
